Mucha gente ya está buscando casa antes de saber si califica para una hipoteca. Ven la propiedad, se enamoran, y hasta ese momento se preguntan cuánto les puede prestar el banco. El resultado casi siempre es frustración, tiempo perdido o un rechazo innecesario.
El banco no te presta con base en lo que quieres comprar — te presta con base en lo que puedes pagar. Aquí te enseño a calcularlo en 2 pasos, con la misma regla que usan los bancos.
El error que comete la mayoría
Para decidir cuánto prestarte, el banco revisa tres cosas: tus ingresos comprobables, tu historial de buró de crédito y tus compromisos de pago actuales. Esto es lo que en finanzas se conoce como ingresos contra egresos.
¿Por qué le importa tanto este análisis al banco? Porque no quiere que te sobreendeudes y dejes de pagar. ¿De qué te sirve comprar una casa que no puedes sostener? Una hipoteca existe para construir tu patrimonio, no para generarte un problema financiero.
Para que el banco pueda hacer este análisis, tus ingresos tienen que ser 100% comprobables: si trabajas en una empresa, con recibos de nómina; si eres independiente o dueño de negocio, con estados de cuenta bancarios. Sin esta comprobación no hay crédito hipotecario en la banca tradicional.
Dicho esto, vamos a los dos pasos.
Paso 1: tu capacidad de endeudamiento
La mayoría de los bancos en México tienen una regla muy clara: tu compromiso de pago en tu hipoteca — y en general de todos tus créditos — no puede superar el 50% de tus ingresos mensuales.
Ejemplo con números realesIngreso mensual: $40,000. Capacidad de endeudamiento (50%): $20,000 al mes — eso es lo máximo que el banco te permite tener comprometido entre hipoteca, auto, tarjetas y préstamos, todo junto.
Si ya pagas un crédito de auto de $6,000: $20,000 − $6,000 = $14,000 de capacidad disponible para hipoteca.
Entonces, en este primer paso necesitas tener claro cuánto te queda de tus ingresos después de tus deudas actuales. Para este ejercicio: $14,000 mensuales.
Paso 2: ¿para cuánto te alcanza con esa capacidad?
Ya conocemos tu capacidad disponible. Ahora la pregunta es: ¿cuánto te puede prestar el banco con esa mensualidad?
Hay una regla sencilla que aplica para la mayoría de la banca. Con las tasas actuales (10.5% a 11% promedio), por cada millón de pesos que le pides al banco pagas una mensualidad de ~$11,200 a 20 años (varía unos $500 arriba o abajo según el banco).
La fórmulaCapacidad disponible ÷ $11,200 = millones que te puede prestar el banco.
Sin deudas (capacidad $20,000): $20,000 ÷ $11,200 = 1.78 → crédito de ~$1,780,000.
Con el auto (capacidad $14,000): $14,000 ÷ $11,200 = 1.25 → crédito de ~$1,250,000.
La diferencia entre ambos escenarios es de más de medio millón de pesos. Cada peso de deuda activa te resta capacidad hipotecaria de forma directa.
Te lo explico en video
Mira el cálculo completo con los dos pasos y ejemplos en pizarra — en menos de lo que tardas en pedir una cita en el banco:
Haz el cálculo exacto en la calculadora
Mensualidad real con seguros, CAT y capacidad de pago según valor de la casa, plazo y tasa. Sin registro.
¿El banco no te autoriza lo que necesitas? Tienes dos alternativas
Si hiciste el cálculo y tu capacidad no alcanza para la propiedad que quieres, existen dos caminos legítimos para incrementar tu monto:
Alternativa 1: agregar un coacreditado
En México puede participar una segunda persona con sus ingresos para consolidarlos con los tuyos: tu pareja, cónyuge, hermanos, padres o hijos. Aplican exactamente los mismos criterios de los dos pasos — se calculan sus ingresos contra sus egresos y se suman a los tuyos.
Detalle importanteSi agregas un coacreditado, las dos personas participan con ingresos y las dos serán propietarias de la propiedad — generalmente al 50% — independientemente de quién aporte la mayor parte de los ingresos. Tenlo claro desde el inicio para evitar malos entendidos.
Alternativa 2: esquema Cofinavit
Si cotizas actualmente en Infonavit, puedes combinar tu crédito bancario con el saldo de tu subcuenta de vivienda para lograr un monto mayor: el banco pone una parte y tu ahorro de Infonavit complementa. Te explico los esquemas completos en la guía Infonavit vs banco.
Lo que el banco también revisa (y mucha gente no considera)
Más allá de los dos pasos, hay un factor que afecta tu evaluación y que pocos conocen: el porcentaje de uso de tus tarjetas de crédito.
Si tu tarjeta tiene un límite de $60,000 y actualmente traes ocupados $50,000, el banco lo ve mal. Aunque tengas ingresos suficientes, usar el 90% del límite afecta tu score crediticio y el análisis interno del algoritmo del banco.
Un score bajo por sobreuso de tarjetas puede provocarte dos cosas: que te autoricen un monto menor al que podrías obtener, o que te den una tasa más alta que el promedio.
La sugerenciaNo superes el 30% a 40% del límite de tus tarjetas antes de solicitar una hipoteca.
Antes de ir a cualquier banco, haz esto
Descarga tu Reporte de Buró de Crédito Especial. Ahí puedes revisar exactamente cuánto pagas al mes de tus compromisos: tarjetas, préstamos personales, créditos de auto. Con ese reporte haces el cálculo de tu capacidad con números reales, no con suposiciones.
Si eres independiente, freelancer o dueño de negocio, la comprobación de ingresos es con estados de cuenta bancarios — el análisis es diferente al de un asalariado, pero la lógica de los dos pasos aplica exactamente igual.
Resumen rápido
| Concepto | Dato |
|---|---|
| Regla de endeudamiento | Máximo 50% de tu ingreso mensual en todos tus créditos |
| Mensualidad por millón | ~$11,200 pesos/mes (tasa ~10.5-11%, plazo 20 años) |
| Fórmula | Capacidad disponible ÷ $11,200 = monto de crédito en millones |
| Uso máximo de tarjetas | No superar el 30-40% del límite antes de solicitar |
| Alternativas si no alcanza | Coacreditado o esquema Cofinavit |
¿Quieres saber tu capacidad real con números de tu caso?
En CrediExpres analizamos tu perfil completo — ingresos, deudas, buró, score — y te decimos con números claros cuánto te autoriza cada banco, cuál te da mejor tasa y cómo mejorar tu perfil si hoy no alcanzas el monto que necesitas. Un crédito inteligente puede ser tu mejor inversión.