En México hay más de 15 instituciones que ofrecen crédito hipotecario, cada una con 3 a 5 productos distintos: fácilmente 60 combinaciones posibles. Elegir bien exige comparar las variables clave en el orden correcto.
Aquí te explico las 5 variables que sí importan — tasa, CAT, plazo, esquema de pagos y comisiones — y cómo balancearlas según tu perfil.
Las 5 variables que sí importan
1. Tasa anual: fija vs creciente
Con tasa fija pagas la misma cantidad cada mes durante todo el plazo: es predecible, ideal si tu ingreso es estable. Con tasa creciente empiezas pagando menos, pero la mensualidad sube cada año. Resulta atractiva para jóvenes que esperan crecer su ingreso, pero peligrosa si ese supuesto no se cumple.
2. CAT (Costo Anual Total)
La tasa anunciada no incluye comisiones, seguros ni gastos; el CAT sí. Compara CATs, no tasas. Una tasa "más baja" puede tener un CAT más alto si las comisiones son agresivas.
3. Plazo
Un plazo más largo da mensualidad más baja pero intereses totales más altos. Un plazo más corto exige mensualidad alta, pero al final pagas mucho menos.
Regla prácticaTu mensualidad de hipoteca más otras deudas no debería pasar del 30% de tu ingreso neto mensual. Si supera ese límite, busca un plazo más largo o un crédito menor.
4. Esquema de pagos
Algunos bancos permiten pagar quincenal en vez de mensual, lo que reduce los intereses totales alrededor de un 3-5%. Otros permiten prepagos sin penalización — la ley protege los prepagos en hipotecas nuevas.
5. Comisiones de apertura y avalúo
La apertura va de 0% (bancos en promoción) hasta 1.5%: en un crédito de $3 millones son de $0 a $45,000 de diferencia. El avalúo cuesta entre $5,000 y $15,000 según el inmueble. Ambos pueden financiarse dentro del crédito.
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